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居间定义及费用

       居间作为中介的一种形式,其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起,以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间,居间人都不是委托人的代理人,而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。居间合同发生的费用就是居间费用,居间人取得报酬必须具备两个要件;第一,所介绍的合同,必须成立;第二,合同的成立,与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备,委托人才负有支付报酬的义务。

 

    《合同法》第四百二十六条规定: 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

 

    1.关于居间人的报酬

 

    (1)报酬支付的前提,须是居间人促成委托人与第三人的合同成立

 

委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动,并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立,是指合同合法、有效的成立,如果所促成的合同属无效或可撤销的合同,不能视为促成合同成立,居间人仍不能请求支付报酬。由于居间合同可以随时终止,有时不免会发生委托人为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝居间人已经完成了的中介服务、而后再与因中介而认识的第三人订立合同。就此情况,居间人并不因此而丧失报酬的请求权,因为居间人行使报酬请求权,是以委托人与第三人的合同成立为前提,而不是以该合同是否得到履行为要件。如甲委托乙租房子,乙为其找到价格便宜的房主丙,甲为了不支付居间费,而假借房子的质量不好,终止了居间合同,尔后甲又擅自找到丙要求租房。应该认为,甲的行为无疑是违背了诚实信用的原则,因此委托人仍然需要支付报酬。

 

委托人是否给付居间人报酬及其支付数额,原则上应按照居间合同约定。这里合同的约定,可以是以书面形式或者口头形式明确的,如果居间合同中对于居间人的报酬没有约定或者约定的不明确,委托人和居间人,可以协议补充;如果仍然达不成补充协议的,应当按照合同的有关条款,或者商业交易习惯来确定;如果还是解决不了,可以根据居间人的劳务合理确定,所谓合理应考虑诸多原因,如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素,合理确定。

 

    (2)受益的当事人平均负担报酬的义务

 

    支付报酬以居间事务的不同而有不同的标准。报告居间,因居间人仅向委托人报告订约机会,而不与其相对人发生关系,因此,居间人的报酬,应当由委托人给付。在媒介居间合同中,居间人不仅向委托人提供报告订约机会,而且还要找第三人促成合同订立,由于有了居间人的中介活动,使得委托人与第三人双方发生了法律关系,委托人与第三人都因此而受益,因此,一般情况下,除合同另有约定或另有习惯外,居间人的报酬原则上应由因媒介居间而订立合同的委托人与第三人双方平均负担。

 

    2.关于居间活动的费用

 

居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。因费用已作为成本计算在报酬之内,居间人不得再另外请求给付费用。

 

《合同法》 第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这是对居间人的居间费用的规定。

 

    在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的,委托人才负有给付报酬的义务。居间人的活动能否达到目的,委托人与第三人之间的合同能否促成,有着不确定性,不是完全可由居间人的意志决定的。因此,委托人的给付义务是否须履行,也是不确定的。有时尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同终究没有成立,没有达到居间合同的目的,居间人仍然不能请求报酬,委托人有权不予支付报酬,因为报酬是居间人服务成果的对价,没有促成合同成立,则不得请求支付报酬。这一点与承揽合同必须是承揽人完成了工作后才能请求报酬是一样的。

 

居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用,与报酬不是一个概念。因此,有时居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用,但合同未促成,仍不能请求支付报酬,只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,如居间活动中支出的交通费等。

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